TRIBUTAÇÃO DE MAIS-VALIAS NA AFETAÇÃO DE IMÓVEIS À CATEGORIA B COM NOVAS ALTERAÇÕES PARA 2018
TRIBUTAÇÃO DE MAIS-VALIAS NA AFETAÇÃO DE IMÓVEIS À CATEGORIA B COM NOVAS ALTERAÇÕES PARA 2018
A tributação de mais-valias obtidas na afetação de imóveis do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário, ou as resultantes da transferência para o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da empresa é matéria que envolve alguma complexidade e sofreu alterações em 2017, com a Lei do Orçamento do Estado a atitar o n.º 9 ao artigo 3.º co Código do IRS, com a seguinte redação: Para efeitos da alínea c) do n.º 2, não configura uma transferência para o património particular do empresário a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da categoria F.
O tema foi já por nós abordado no artigo TRIBUTAÇÃO DE RENDIMENTOS PREDIAIS EM IRS: CATEGORIA F Vs. CATEGORIA B ― Porque é importante tomar decisões bem ponderadas, no subtítulo “Gestão da tributação de mais-valias”.
Mas a criação daquele regime veio levantar algumas questões. Com frequência nos têm perguntado: quanto tempo tenho que ter o imóvel arrendado na categoria F para não ver as mais-valias tributadas? A até já questionaram: então faço um contrato de arrendamento de um mês e as mais-valias não serão tributadas? A Lei não é esclarecedora e, prudentemente, sempre remetemos para a necessidade de esclarecimentos da Autoridade Tributária (AT). Até porque a possibilidade colocada na última questão contraria aquele que terá sido o espírito subjacente à alteração. Mas, infelizmente, mais uma vez o legislador não foi claro na sua intenção, criando incertezas na aplicação de uma norma fiscal.
Decorridos mais de 11 meses da publicação do Orçamento do Estado para 2017, a AT não emitiu qualquer esclarecimento sobre o assunto, e é a proposta do Orçamento do Estado para 2018, atualmente em discussão na Assembleia da República, que vem retomar o tema, com a nova redação da alínea b) do n.º 3 do artigo 10.º do CIRS:
“Nos casos de afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas, exceto no caso de restituição ao património particular de imóvel habitacional que seja afeto à obtenção de rendimentos da categoria F, mantendo-se o diferimento da tributação do ganho enquanto o imóvel mantiver aquela afetação.”
Acrescentando-se o texto destacado fica claro que em relação às mais-valias originadas na afetação de imóveis habitacionais à categoria B, e nos casos em que estes regressaram à categoria F para nesta obter rendimentos, a suspensão da sua tributação só vigora enquanto o imóvel se mantiver afeto à categoria F. A referência “enquanto o imóvel mantiver aquela afetação” em vez de “enquanto o imóvel gerar rendimento na categoria F” parece-nos salvaguardar que não haverá tributação das mais-valias suspensas pelo facto de existirem períodos sem rendimento (porque um inquilino denunciou o contrato, por exemplo), desde que o senhorio mantenha o imóvel disponível para arrendamento e procure novo arrendatário. Claro está que quando o proprietário der outra afetação ao imóvel (por exemplo, mudando para este a sua habitação própria permanente, ou vendendo-o) deverá dar à tributação as mais-valias geradas na categoria G no ano da afetação à categoria B.
Ao fazer-se esta alteração no artigo 10.º e ao manter-se a redação do n.º 9 do artigo 3.º [Para efeitos da alínea c) do n.º 2, não configura uma transferência para o património particular do empresário a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da categoria F] novas dúvidas surgem:
– Deixando-se de cumprir os requisitos previstos para manter o diferimento da tributação da mais-valia gerada na categoria G, mantém-se a não sujeição a mais-valias na transferência do imóvel da categoria B para a F? Pela letra da Lei, parece-nos que sim. E que apenas ocorrerá a tributação do ganho da categoria G que ficou suspensa.
– Continuando a não existir qualquer limitação quanto à origem do imóvel na categoria B, esta norma continua a aplica-se a todos os imóveis habitacionais transferidos da categoria B para a obtenção de rendimentos na F, sejam comprados, construídos pelo empresário, ou provenientes da afetação do património particular a atividade empresarial?
Seria importante que a Assembleia da República clarificasse bem estas questões, produzindo Lei com certezas para o contribuinte, de forma a evitar ao máximo a discricionariedade da AT e a litigância com os contribuintes.
Vamos aguardar a versão definitiva do Orçamento do Estado para 2018 e voltaremos ao assunto.
Paulo Marques, 2017-11-07
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