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Paulo Marques - Só Proveitos - saber fazer :: fazer saber

Estes e outros textos do autor, sobre temas de fiscalidade, em: www.facebook.com/paulomarques.saberfazer.fazersaber

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AFETAÇÃO DE BENS IMÓVEIS A ATIVIDADE EMPRESARIAL E OPÇÃO PELO REGIME ANTERIOR DE APURAMENTO DE MAIS OU MENOS-VALIAS DECORRENTES DESSA AFETAÇÃO

AFETAÇÃO DE BENS IMÓVEIS A ATIVIDADE EMPRESARIAL E OPÇÃO PELO REGIME ANTERIOR DE APURAMENTO DE MAIS OU MENOS-VALIAS DECORRENTES DESSA AFETAÇÃO

 

Na edição de hoje de “O contribuinte e o fisco” vou falar-vos da afetação de bens imóveis a atividade empresarial e da opção pelo regime anterior de apuramento de mais ou menos-valias decorrentes dessa afetação.

Em 1992 foi introduzido no Código do IRS um novo enquadramento fiscal dos atos de afetação ou transferência de bens imóveis entre o património particular e os ativos comerciais, industriais, agrícolas, silvícolas ou pecuários de empresas individuais do respetivo proprietário. Controverso e complexo (porque assentava na tributação de ganhos não realizados, mas decorrentes do valor de mercado dos imóveis nas datas de afetação e de transferência), o tratamento fiscal daqueles atos sempre exigiu muita atenção. Desde 2017, o regime vinha sofrendo diversas alterações, especificamente para os imóveis habitacionais objeto de afetação e/ou transferência.

Ano após ano, as mudanças foram alvo de diversas críticas: de alguns setores de atividade, dada a reduzida eficácia das alterações, face aos objetivos desejados; de outros setores, por se sentirem prejudicados pelo diferente tratamento que se mantinha para os imóveis com afetação diferente da habitacional; de especialistas fiscais, que apontavam as sucessivas graves lacunas na legislação.

O Orçamento do Estado para 2021 (aprovado pela Lei n.º 75-B/2020 de 31 de dezembro) veio, finalmente, eliminar as mais-valias geradas pela transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial e vice-versa, e criar condições para que as mesmas só sejam apuradas e tributadas aquando da venda do imóvel a terceiros. É um regime mais justo, porque se aplica a todos os imóveis, e não antecipa tributação face a uma valorização do imóvel no mercado.

A afetação de imóveis à categoria B do IRS é obrigatória quando o seu proprietário neles passa a desenvolver uma atividade empresarial ou profissional e enquadra-se no que o Código do IRS vinha tipificando como afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. Não só imóveis, mas também outros bens.

No caso específico dos imóveis, a afetação é frequente em atividades de arrendamento desenvolvida na categoria B, alojamento local, loteamentos, construção ou reconstrução para venda. Mas a afetação é também obrigatória em qualquer outra atividade económica como, por exemplo, no caso em que o senhor António é dono de uma loja num centro comercial e, depois de ficar sem inquilino, resolve coletar-se na categoria B do IRS com uma atividade de comércio que passa a desenvolver naquela sua loja. Esta afetação para efeitos fiscais não é uma opção. Deriva da utilização que passa a ser dada ao imóvel numa atividade empresarial e a afetação está feita a partir do momento em que a atividade começa a ser desenvolvida no imóvel. E deve obrigatoriamente ser informada na declaração de IRS do ano da afetação, com identificação do imóvel.

O tratamento fiscal de todas estas situações, quer no regime que vigorou até ao final de 2020, quer no regime que vigora desde 1 de janeiro de 2021, envolve uma complexidade que não nos é possível abordar e esclarecer integralmente neste espaço. Mas é pertinente abordarmos o tema para alertarmos para a sua importância, para o regime transitório previsto no Orçamento do Estado para 2021 e para uma obrigação a cumprir na declaração de IRS do ano passado, a entregar até ao próximo dia 30 de junho.

O artigo 369.º da Lei do Orçamento do Estado para 2021 consagra um regime transitório nos seguintes termos:

Às mais-valias que se encontram suspensas de tributação, por força da aplicação das normas que vigoraram até 31 de dezembro de 2020 (alínea b) do n.º 3 do artigo 10.º e do n.º 9 do artigo 3.º do Código do IRS), aplica-se o novo regime de tributação, aprovado pela presente lei.

Os sujeitos passivos que tinham, em 1 de janeiro de 2021, bens imóveis afetos a atividade empresarial e profissional podem optar pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis, devendo indicar essa opção na declaração modelo 3 de IRS do ano de 2021, bem como identificar os imóveis afetos à atividade e a data da sua afetação.

Assim, se é empresário em nome individual (ou seja, com rendimentos da categoria B do IRS) está obrigado a responder na declaração de IRS de 2021 se em 1 de janeiro daquele ano tinha ou não bens imóveis afetos a atividade empresarial e profissional. Em caso de resposta afirmativa, está ainda obrigado a indicar se opta ou não pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis. Optando pelo regime anterior, terá também que identificar os imóveis afetos à atividade e a data da sua afetação. Tudo isto é feito no quadro 8B do anexo B ou no quadro 7B do anexo C, conforme o seu regime de tributação.

Dada a complexidade envolvida, e particularidades de tal opção, recomendamos que a situação concreta dos seus imóveis seja discutida com o seu contabilista. Mesmo nos casos em que está no regime simplificado de tributação.

Se é contabilista e tem clientes com imóveis afetos ao património da categoria B do IRS, à data de 1 de janeiro de 2021, inteire-se de todas as alterações introduzidas no regime fiscal da afetação de bens imóveis para a atividade empresarial e profissional e da sua transferência para o património particular, bem como das implicações decorrentes do referido regime transitório, de forma a assessorar os clientes da melhor forma possível.  

Para suporte legal relacionado com o tema abordado, consulte os artigos 3.º, 10.º, 29.º, 43.º, 47.º e 51.º do Código do IRS, disponível no Portal das Finanças, e o artigo 369.º da Lei do Orçamento do Estado para 2021.

Acompanhe-nos para mais dicas fiscais.

Fique bem e até para a semana.

Paulo Marques 2022.04.22

✅ A rubrica O CONTRIBUINTE E O FISCO é uma colaboração semanal com a Rádio Lafões [ https://lnkd.in/gP3adZMt ] e é transmitida às sextas feiras, às 15 horas e depois do Jornal Regional das 18 horas, com repetição ao domingo ao meio dia.

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