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Paulo Marques - Só Proveitos - saber fazer :: fazer saber

Estes e outros textos do autor, sobre temas de fiscalidade, em: www.facebook.com/paulomarques.saberfazer.fazersaber

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ELIMINAÇÃO DAS MAIS-VALIAS NA (DES)AFETAÇÃO DE IMÓVEIS A ATIVIDADE EMPRESARIAL OU PROFISSIONAL

ELIMINAÇÃO DAS MAIS-VALIAS NA (DES)AFETAÇÃO DE IMÓVEIS A ATIVIDADE EMPRESARIAL OU PROFISSIONAL

 

Paulo Marques

Contabilista certificado, formador, consultor fiscal

RESUMO

Em 1992 foi introduzido no Código do IRS (CIRS) um novo enquadramento fiscal dos atos de afetação ou transferência de bens imóveis entre o património particular e os ativos comerciais ou industriais ou agrícolas, silvícolas ou pecuários de empresas individuais do respetivo proprietário. Controverso e complexo, o tratamento fiscal daqueles atos sempre exigiu muita atenção. Desde 2017, aquele regime vinha sofrendo diversas alterações, especificamente para os imóveis habitacionais objeto daquelas afetação e transferência. Ano após ano, as mudanças tem sido alvo de diversas críticas: de alguns setores de atividade, dada a reduzida eficácia das alterações, face aos objetivos desejados; de outros setores, por se sentirem prejudicados pelo diferente tratamento que se mantinha para os imóveis sem afetação habitacional; de especialistas fiscais, que apontavam as sucessivas graves lacunas na legislação.

O Orçamento do Estado para 2021 (OE 2021, aprovado pela Lei n.º 75-B/2020 de 31 de dezembro) veio, finalmente, eliminar as mais-valias geradas pela transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial e vice-versa, e criar condições para que as mesmas só sejam apuradas e tributadas aquando da venda do imóvel a terceiros. É um regime mais justo, porque se aplica a todos os imóveis, e não antecipa tributação face a uma valorização do imóvel no mercado. Ainda assim, ficaram por acautelar no CIRS alguns problemas de ordem prática. De tudo isto daremos conta neste artigo.

 

INTRODUÇÃO

A afetação de imóveis à categoria B é obrigatória quando o seu proprietário neles passa a desenvolver uma atividade empresarial ou profissional e enquadra-se no que o CIRS vinha tipificando como afetação de quaisquer bens do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. Não só imóveis, mas também outros bens.

No caso específico dos imóveis, a afetação é frequente em atividades de arrendamento, alojamento local, loteamentos, construção ou reconstrução para venda. Mas a afetação é também obrigatória em qualquer outra atividade económica como, por exemplo, no caso em que o senhor António é dono de uma loja num centro comercial e, depois de ficar sem inquilino, resolve coletar-se na categoria B do IRS com uma atividade de comércio que passa a desenvolver naquela sua loja. Esta afetação para efeitos fiscais não é uma opção. Deriva da utilização que passa a ser dada ao imóvel numa atividade empresarial ou profissional e a afetação está feita a partir do momento em que a atividade começa a ser desenvolvida no imóvel. Nos casos de contabilidade organizada, aquela afetação ocorre também para efeitos patrimoniais, com registo do imóvel no ativo.

A problemática é antiga e remonta às alterações introduzidas no CIRS pelo Decreto-Lei n.º 141/92, de 17 de julho. Alterações na altura destacadas no preâmbulo pelo seu caráter inovador e por representarem uma alteração estrutural ao regime de tributação das mais-valias estabelecido no CIRS. Foi, assim, introduzido um novo enquadramento fiscal dos atos de afetação ou transferência de bens imóveis entre o património particular e os ativos comerciais ou industriais ou agrícolas, silvícolas ou pecuários de empresas individuais do respetivo proprietário, que assentou numa separação “ficcionada” do património da pessoa singular entre património particular em sentido específico (que integra os elementos não afetos a uma atividade comercial, industrial ou agrícola) e património particular afeto a atividade comercial ou industrial (a então categoria C) ou agrícola, silvícola ou pecuária (a então categoria D). Atividades atualmente todas incluídas na categoria B, sob a designação genérica de rendimentos empresariais, para além dos rendimentos profissionais (qualquer atividade de prestação de serviços exercida por conta própria). A este, vamos referir-nos, para simplificação, unicamente como património empresarial ou atividade empresarial.

De 2017 a 2020, esta matéria sofreu várias atualizações, mas apenas direcionadas a imóveis com afetação habitacional, nem todas com contornos e alcance bem definidos, o que passou também por uma autorização legislativa prevista no Orçamento do Estado para 2019 não concretizada pelo Governo. Com o OE 2021 entra, finalmente, no caminho certo, ao tratar de igual forma todos os imóveis e ao evoluir no sentido de serem apenas apuradas e tributadas mais-valias aquando da venda do imóvel a terceiros. Para o efeito, introduziu-se um regime de neutralidade fiscal que visa anular os efeitos tributários da passagem do imóvel pelo património empresarial, nos sujeitos passivos em que o rendimento tributável da categoria B é determinado com base na contabilidade (alínea b) do n.º 1 do art.º 28.º do CIRS). Se o sujeito passivo for tributado pelas regras do regime simplificado, a passagem do imóvel pelo património empresarial não terá qualquer feito fiscal, salvo se da sua alienação resultar uma mais-valia a ser tributada no âmbito da categoria B.     

No Relatório do OE 2021 era anunciado que “vai ser eliminado o imposto sobre as mais-valias de um imóvel pela transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial, com particular relevância para as situações de alteração de uso de imóveis afetos ao alojamento local.”

Quanto às mais-valias pela transferência de quaisquer outros bens (que não imóveis) entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial mantém-se o regime que prevê a suspensão da sua tributação até ao momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas (entenda-se, venda a um terceiro a partir do património da categoria B, ou determinação de mais-valias pela transferência para o património particular dos empresários dos bens que estavam afetos ao ativo da empresa). Se bem que, não se vislumbra utilidade prática da manutenção deste regime no âmbito dos rendimentos da categoria G do IRS.

 

1. ELIMINAÇÃO DE MAIS-VALIAS NA AFETAÇÃO DE IMÓVEIS DO PATRIMÓNIO PARTICULAR A ATIVIDADE EMPRESARIAL

A primeira alteração significativa a destacar é o fim das mais-valias na afetação de imóveis a atividade empresarial. Como previsto no n.º 1 do art.º 10.º do CIRS, constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de (para além de outras situações previstas) afetação de quaisquer bens do património particular, com exceção dos bens imóveis, a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. Reforçamos que, com a introdução naquela norma desta nova alínea i), presentemente não será identificada (e no futuro não será tributada) qualquer mais-valia resultante da afetação de imóveis a atividade empresarial. Seja imóvel habitacional, seja industrial, seja para comércio ou serviços, terminando-se assim com um tratamento diferenciado e mais prejudicial que, desde 2017, existia para os imóveis que não fossem destinados a utilização habitacional.

Em sintonia com esta alteração, no n.º 2 do art.º 29.º do CIRS a referência ao valor de mercado passa a excecionar os bens imóveis. O valor de mercado à data da afetação (que nem sempre era fácil de determinar e que, em algumas situações vinha gerando litigância entre a Autoridade Tributaria e Aduaneira (AT) e os sujeitos passivos), servia como valor de realização para cálculo da mais-valia à data da afetação do imóvel, cuja tributação na categoria G ficava suspensa até ao momento em que mesmo “saísse” da categoria B, mas também era o valor de aquisição pelo qual esse imóvel seria considerado no ativo da atividade empresarial. Assim, outra alteração que resulta do OE 2021 é que o valor de aquisição do imóvel, a considerar para efeitos na categoria B, em caso de afetação, corresponde ao respetivo valor à data em que o mesmo foi adquirido pelo sujeito passivo na sua esfera particular, de acordo com as regras previstas nos artigos 45.º (aquisição a título gratuito) ou 46.º (aquisição a título oneroso) do CIRS.

Mais-valias2021.png

Se o sujeito passivo determinar os seus rendimentos da categoria B com base na contabilidade, será sobre aquele valor de aquisição que serão determinadas as depreciações para efeitos fiscais, em respeito pelas demais regras aplicáveis. Será também este o valor pelo qual o imóvel deve ser inicialmente registado no balanco do empresário, sem prejuízo de eventual mensuração subsequente pelo justo valor ou pelo modelo de revalorização, em função do permitido no normativo contabilístico que seja aplicável. Importa aqui referir que, apesar destas alterações, os imóveis cuja afetação foi feita até 31 de dezembro de 2020, e que estão a ser depreciados com base no valor de mercado verificado à data da afetação, continuam a ser depreciados com base no mesmo valor. Reforça-se que o registo dos imóveis no ativo da categoria B pelo seu valor de aquisição à data em que os mesmos foram adquiridos pelo sujeito passivo na sua esfera particular só é feito para imóveis cuja afetação à atividade empresarial ocorra depois de 1 de janeiro de 2021.

 

2. ELIMINAÇÃO DE MAIS-VALIAS NA TRANSFERÊNCIA PARA O PATRIMÓNIO PARTICULAR DOS EMPRESÁRIOS DE IMÓVEIS AFETOS AO ATIVO DA EMPRESA

Conforme art.º 3.º do CIRS, na redação dada pelo OE 2021, consideram-se rendimentos da categoria B, entre outros, as mais-valias apuradas no âmbito das atividades geradoras de rendimentos empresariais e profissionais, definidas nos termos do art.º 46.º do Código do IRC, designadamente as resultantes da transferência para o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da empresa, com exceção dos bens imóveis.

A alteração que exclui das mais-valias a determinar no âmbito da categoria B a transferência de imóveis para o património particular dos empresários, aplica-se agora à transferência de todos os imóveis, qualquer que tenha sido a sua afetação. E, também, quer o imóvel tenha inicialmente sido objeto de afetação do património particular à categoria B, quer o imóvel tenha sido adquirido ou construído diretamente para o património da atividade empresarial ou profissional.

Como fica evidente destas alterações, deixa de haver tratamento específico para imóveis com afetação habitacional, sendo revogados os números 9 do art.º 3.º e 15 do art.º 10.º do CIRS.

 

3. CONSEQUÊNCIAS FISCAS NA CATEGORIA B DA TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL PARA O PATRIMÓNIO PARTICULAR

Para concretizar um regime de neutralidade fiscal, associado à permanência e utilização de imóveis no património empresarial, que posteriormente sejam transferidos para o património particular dos empresários, o OE 2021 incluiu os números 10 e 11 no art.º 3.º do CIRS, com a seguinte redação:

“10 – No caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens imóveis que tenham estado afetos à sua atividade empresarial e profissional com determinação dos rendimentos com base na contabilidade, quando tenham sido praticadas depreciações ou imparidades, os correspondentes gastos fiscalmente aceites durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade devem ser acrescidos, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a transferência e em cada um dos três anos seguintes.

11 – O montante total apurado nos termos do número anterior acresce ao valor de aquisição para a determinação de quaisquer mais-valias sujeitas a imposto.”

Decorre daquele n.º 10 que os gastos com depreciações ou imparidades, que tenham sido geradas pelo imóvel e deduzidas fiscalmente, sejam dados à tributação a partir o ano em que o imóvel venha a ser transferido do ativo da categoria B para o património particular do empresário.

Admita-se um imóvel que foi adquirido em 2014, pelo valor de 200.000 €, para casa de férias de um determinado sujeito passivo. Em 2021, já com a atividade económica a recuperar, o sujeito passivo coleta-se na categoria B com a atividade de alojamento local e com determinação dos rendimentos empresariais e profissionais com base na contabilidade. Afeta aquele imóvel à atividade pelo valor de aquisição e a depreciação anual contabilizada e fiscalmente dedutível é de 3.000 € (200.000 € x 75% x 2%, sendo os 25% não depreciados o valor atribuído ao terreno). Se vier a cessar, em 2027, a exploração daquele imóvel na referida atividade, as depreciações fiscalmente aceites acumuladas de 2021 a 2026 totalizam 18.000 €. E é este valor que será incluído, em frações iguais, no rendimento do ano em que ocorra a transferência e em cada um dos três anos seguintes. Assim, nos anos de 2027, 2028, 2029 e 2030, ao rendimento coletável do sujeito passivo será somado o valor de 4.500 € em cada ano.

Para além da reconhecida justiça desta norma (pois se o sujeito passivo apenas virá a ser tributado sobre uma eventual mais-valia se, já em momento posterior à transferência do imóvel para o património particular, o vier a alienar a um terceiro, é justificável que lhe seja exigida a reposição do imposto que poupou sobre o gasto com depreciações durante o período de afetação), também se regista o facto de a tributação do valor total ser repartida por vários anos. Com isto se diminui a probabilidade de prejudicar o sujeito passivo pelo possível facto de um acréscimo de valor substancial ao rendimento, unicamente no ano da desafetação, poder levar à tributação de algum valor a taxa superior àquela de que o sujeito passivo beneficiou quando viu o seu resultado anual diminuído pelas depreciações. Considere-se, por exemplo que, de 2021 a 2026, aquele sujeito passivo tinha o seu rendimento tributável sujeito à taxa máxima de IRS de 37% (poupando assim 6.660 € de imposto) e, em 2027, se fosse obrigado a dar à tributação a totalidade dos 18.000 €, o valor de 13.000 € (hipótese) ficaria sujeito à taxa de 45%. O IRS a liquidar sobre os 18.000 € seria assim de 7.700 €, do que resultaria a reposição de mais 1.040 € de imposto. Com a tributação de 4.500 € em cada ano, e chegando os rendimentos do sujeito passivo à mesma taxa máxima de IRS de 37%, o imposto a repor durante os quatro anos será exatamente o mesmo que o montante poupado anteriormente. Claro que, como a taxa máxima a aplicar decorre da totalidade dos rendimentos que o sujeito passivo tenha para englobar em cada ano, variações em rendimentos de outras categorias, ou noutros rendimento da categoria B, também poderão fazer aumentar ou diminuir tal taxa. Por isso, mesmo com esta correção durante quatro anos, poderá haver situações em que o sujeito passivo venha a repor mais imposto do que o poupado, mas também poderá acontecer vir a repor menos IRS, se nos anos do acréscimo de rendimento decorrente desta norma tiver uma significativa quebra de rendimento. Embora, como vimos, ao nível do IRS poupado/resposto a neutralidade possa não ser conseguida, esta neutralidade existe claramente na ótica de gastos/rendimentos considerados para efeitos fiscais, e este é o claro objetivo da norma.

Para imóveis cuja afetação à atividade empresarial foi feita até ao ano de 2020, que estão registados no ativo do empresário pelo valor de mercado à data de afetação, e a gerar depreciações com base neste mesmo valor, a futura transferência para o património particular implicará igualmente a tributação das depreciações que, nestas condições, tenham sido fiscalmente deduzidas durante todo o período de afetação.

No CIRS não foi clarificado como esta tributação será operacionalizada. Uma possibilidade será por via de acréscimo do valor no quadro 4 do anexo C à declaração modelo 3 de IRS, caso o sujeito passivo se mantenha coletado na categoria B e com determinação dos rendimentos com base na contabilidade. Mas se o sujeito passivo cessar a atividade ou, durante aquele período de quatro anos, vier a alterar a determinação dos rendimentos para as regras do regime simplificado, tal acréscimo não será possível. Uma solução simples poderá passar por se pedir que o sujeito passivo declare no anexo C, no ano da desafetação, o valor total a tributar e a AT considere automaticamente na liquidação de IRS um acréscimo de 25% desse valor em cada um dos quatro anos, qualquer que seja o enquadramento fiscal do sujeito passivo. O que também permitiria à AT emitir uma liquidação de IRS automática apenas sobre esse rendimento, caso em algum daqueles anos seguintes o sujeito passivo não tivesse mais rendimentos de declaração obrigatória.   

A proposta de Lei do Orçamento do Estado incluía uma norma que previa acréscimo de rendimento após a transferência do imóvel, também no caso de determinação dos rendimentos com base na aplicação das regras decorrentes do regime simplificado, mas a mesma caiu e não foi incluída na versão final publicada. Pelo que, se a afetação do imóvel decorreu apenas em anos em que o sujeito passivo foi tributado pelo regime simplificado, nenhuma correção haverá a fazer, decorrente da desafetação do mesmo.

O efeito prático do n.º 11 é explicado e exemplificado no ponto seguinte.

 

4. CÁLCULO DA MAIS-VALIA APENAS NA VENDA DO IMÓVEL

Tal como referido inicialmente, todas estas alterações visaram criar condições para que as mais-valias de um imóvel que tenha passado pela transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial e vice-versa, ou tenha sido adquirido no âmbito da atividade comercial e transferido para o património pessoal, só sejam apuradas aquando da venda do imóvel a terceiros.

Importa referir que, qualquer que tenha sido o contexto de aquisição do imóvel, se este for alienado enquanto está a ser utilizado no exercício da atividade empresarial, a respetiva mais-valia será calculada e tributada de acordo com as regras da categoria B que sejam aplicáveis na determinação dos rendimentos do sujeito passivo, tal como até aqui já vinha acontecendo. O que altera numa situação destas é que, se o imóvel foi inicialmente adquirido para o património particular, e posteriormente ocorreu afetação a atividade empresarial, após 1 de janeiro de 2021, o valor de aquisição a considerar para efeitos de cálculo de mais-valias na categoria B será, como já referido, o valor de aquisição à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo, de acordo com as regras previstas nos artigos 45.º ou 46.º, consoante o caso. O que poderá vir a acontecer também relativamente às mais-valias de imóveis cuja afetação tenha ocorrido antes de 2021, face ao regime transitório que a seguir explicaremos, mas que, para situações de alienação enquanto o imóvel está na categoria B não nos parece favorável.

A “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”, desde que não seja de considerar como rendimento empresarial, constitui ganho de mais-valias, a tributar no âmbito da categoria G do IRS, como decorre da redação da alínea a) do n.º 1 do art.º 10.º do CIRS, que passou a incluir apenas a transcrição feita. E o novo n.º 16 do mesmo artigo passou a prever:

“Os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis que tenham estado afetos à atividade empresarial e profissional do sujeito passivo, são tributados de acordo com as regras da categoria B, caso a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular do sujeito passivo.”

Da conjugação das duas normas, quanto às mais-valias obtidas na alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis que tenham estado afetos à atividade empresarial do sujeito passivo, podemos concluir que são tributadas de acordo com:

  • As regras da categoria G, caso a alienação ocorra DEPOIS de decorridos três anos após a transferência para o património particular;
  • As regras da categoria B, caso a alienação ocorra ANTES de decorridos três anos após a transferência para o património particular.

A tributação da mais-valia de acordo com as regras da categoria B, caso a alienação do imóvel ocorra antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular do sujeito passivo é uma norma que visa impedir desafetações abusivas, que não resultem de decisões do sujeito passivo assentes em substância económica quanto ao exercício da atividade sobre o imóvel, e que poderiam acontecer apenas com o intuito de, escasso tempo após a desafetação, ser feita uma alienação com tributação bem menos onerosa pelas regras da categoria G.

Retomando o exemplo que atrás iniciámos, temos:

‒ Imóvel adquirido em 2014, pelo valor de 200.000 €;

‒ Em 2021, afetação do mesmo a atividade empresarial desenvolvida na categoria B do IRS;

‒ Valor de afetação: 200.000 €;

‒ Depreciação anual contabilizada e fiscalmente dedutível, de 2021 a 2026, no valor de 3.000 € por ano, num total de 18.000 €;

‒ Transferência do imóvel para o património particular do empresário em 2027, sem cálculo e sem tributação de qualquer mais-valia nesse ano; 

‒ Acréscimo ao rendimento coletável dos anos de 2027, 2028, 2029 e 2030 do valor de 4.500 € em cada ano.

A que acrescentamos:

‒ Alienação do imóvel em 2032, por 300.000 €;

‒ Coeficiente de correção monetária de 1,28 (hipótese);

‒ Sem outros valores a influenciar a determinação da mais-valia;

‒ Quer na data de compra, quer na data de venda, o valor patrimonial tributário do imóvel é inferior ao valor da transação.

Relativamente aos bens transferidos da categoria B para o património particular do empresário, a redação do art.º 47.º do CIRS foi alterada no sentido de passar a prever que se considera valor de aquisição o valor de mercado à data da transferência, com exceção dos bens imóveis em que o valor de aquisição corresponde ao valor do bem à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo, de acordo com as regras previstas nos artigos 45.º ou 46.º, consoante o caso.

Assim, a mais-valia a tributar em 2032 será calculada pelas regras da categoria G já conhecidas (artigos 43.º e seguintes do CIRS) ajustadas pelas alterações decorrentes do OE 2021, como se o imóvel não tivesse “passado” pela afetação à categoria B:

Valor de realização – valor de aquisição x coeficiente de correção monetária = 300.000 € – 200.000 € x 1,28 = 300.000 € – 256.000 € = 44.000 €.

Para efeitos de englobamento de rendimentos, o saldo apurado entre as mais-valias e as menos-valias obtidas no mesmo ano por residentes, em alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, é apenas considerado em 50% do seu valor, como já acontecia.

Ao art.º 51.º do CIRS (despesas e encargos a considerar na determinação das mais-valias da categoria G sujeitas a imposto) foi aditado o n.º 3 que prevê que para efeitos das mais-valias relativas à alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis não são considerados os encargos com a valorização de bens imóveis que tenham sido realizados durante o período em que permaneceram afetos à atividade empresarial. A introdução desta norma percebe-se perfeitamente, por exemplo, para evitar que o valor da substituição de uma janela num imóvel enquanto este está a ser usado em atividade empresarial, e que foi considerado gasto com conservação e reparação (ou até nem teve impacto fiscal direto na categoria B, se sujeito em regime simplificado, mas ficou diluído nos coeficientes de rendimento não tributados) não seja posteriormente considerado novamente como despesa na categoria G.

Mas é oportuno questionar sobre uma grave lacuna que persiste neste novo e mais justo regime: e se o imóvel é objeto de uma remodelação substancial enquanto afeto ao património empresarial? Suponha-se um imóvel adquirido por 100.000 €, ocorre afetação por este valor à categoria B, dois anos depois sofre uma grande reparação no valor de 80.000 € (montante que naturalmente vai passar a ser depreciado e o gasto com depreciações fica sujeito ao novo regime do n.º 10 do art.º 3.º do CIRS), e 5 anos depois é transferido para a esfera particular. É de elementar justiça fiscal que o custo de aquisição a considerar numa eventual posterior venda no âmbito da categoria G seja de 180.000 €, separado por dois momentos temporais de aquisição, para efeitos de correção monetária. Mas tal possibilidade não está expressamente prevista na atual redação do art.º 47.º do CIRS e acaba por ser liminarmente excluída pelo n.º 3 do art.º 51.º do CIRS. Exige-se que esta injustiça seja corrigida com urgência.

E se o imóvel for vendido em qualquer data de 2027, 2028, 2029 ou 2030, desde que após a transferência não estejam decorridos três anos? Como vimos, por força do atual n.º 16 do art.º 10.º do CIRS, a mais-valia será tributada de acordo com as regras da categoria B.

Importa então recordar que o montante total apurado (entenda-se, já tributado) nos termos do n.º 10 do art.º 3.º do CIRS, acresce ao valor de aquisição para a determinação da mais-valia, como determina o n.º 11 do mesmo artigo.

Se, no exemplo apresentado, assumirmos que o imóvel é vendido em 2029, teremos que em 2027 e 2028 já foram acrescidos ao rendimento 4.500 € em cada ano, num total de 9.000 €. Sem a norma do n.º 11 do art.º 3.º, e porque a totalidade das depreciações e imparidades fiscalmente aceites será refletida no cálculo da mais-valia, aquele valor de 9.000 € viria a ser novamente tributado. Ao considerar-se a redução de 9.000 € no cálculo da mais-valia, a tributação total será exatamente sobre o mesmo valor que teríamos numa mais-valia calculada na categoria B, em momento em que ainda nenhum valor das depreciações e imparidades fiscalmente aceites tenha sido acrescido ao rendimento. Admitindo esta mais-valia determinada pelas regras do art.º 46.º do CIRC (porque sujeito passivo a determinar rendimentos com base na contabilidade) e venda do imóvel por 280.000 €, em 2029 teríamos:

Valor de realização – [ (valor de aquisição – depreciações para efeitos fiscais) x coeficiente de correção monetária + valor já tributado cf. n.º 10 do art.º 3.º do CIRS ] = 280.000 € – [ (200.000 € – 18.000 €) x CCM + 9.000 € ].

Mas com que regras da categoria B essa mais-valia deve ser calculada? Se o sujeito passivo estiver nesse ano coletado, parece-nos pacífico que seja pelas regras decorrentes do regime de determinação dos rendimentos em que esteja enquadrado. Contudo, o cálculo e o valor a tributar dessa eventual mais-valia difere consoante os rendimentos sejam determinados com base na contabilidade ou com base nas regras decorrentes do regime simplificado. Além de a tributação ser sobre valor superior, porque na categoria B não se beneficia da tributação sobre apenas metade do valor da mais-valia, o regime em que a mesma venha a ser determinada é mais um fator que obrigará à ponderação quanto à decisão de vender o imóvel antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular. 

E se nesse ano o sujeito passivo já não exercer atividade na categoria B? Com base em que regime será determinada a mais-valia? E terá o sujeito passivo que entregar excecionalmente um anexo B, ou anexo C, para se proceder à tributação na categoria B, mesmo não estando coletado? Ou será criado um anexo específico (ou quadro específico no anexo G) para declarar esta alienação e os valores necessários ao cálculo da mais-valia? Já que não nos parece viável a implementação pela AT de um mecanismo de cálculo automático, pois em muitas situações haverá valores que não serão do conhecimento da AT e deverão ser declarados pelo sujeito passivo. Mais um conjunto de questões que ficam a aguardar esclarecimento.

Por fim, não podemos deixar de estranhar a redação dada ao já explicado n.º 11 do art.º 3.º do CIRS, onde se refere que o valor que já tenha sido tributado nos termos do número anterior “acresce ao valor de aquisição para a determinação de quaisquer mais-valias sujeitas a imposto”. Entendemos que o legislador só pode estar a querer referir-se à determinação de quaisquer mais-valias sujeitas a imposto calculadas e tributadas no âmbito da categoria B. Porque, na prática, esta norma leva à correção de tributação que exemplificámos para cálculo de mais-valia pelas regras da categoria B. Se, como também já vimos defendido, a expressão “determinação de quaisquer mais-valias sujeitas a imposto” quiser abranger as mais-valia calculadas e tributadas no âmbito da categoria G, nos casos em que o imóvel seja alienado depois de decorridos três anos após a transferência para o património particular, teremos esta mais-valia na categoria G diminuída pelo valor das depreciações e perdas por imparidade que foram deduzidas na determinação do rendimento tributável da categoria B, e posteriormente foram tributadas em partes iguais no ano da transferência e nos três anos seguintes. Ou seja, na categoria B conseguiu-se a explicada neutralidade em termos de gastos/rendimentos considerados para efeitos fiscais, e na categoria G teríamos depois um “desconto” fiscal ao sujeito passivo. Não nos parece que seja esta a intenção do legislador e não se vislumbra razão válida para tal.

 

5. REGIME TRANSITÓRIO

O art.º 369.º da Lei do OE 2021 consagra um regime transitório nos seguintes termos:

“1 – Às mais-valias que se encontram suspensas de tributação, por força da aplicação da alínea b) do n.º 3 do artigo 10.º e do n.º 9 do artigo 3.º do Código do IRS, aplica-se o novo regime de tributação, aprovado pela presente lei.

2 – Os sujeitos passivos que tenham, à data de 1 de janeiro de 2021, bens imóveis afetos a atividade empresarial e profissional podem optar pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis, devendo indicar essa opção na declaração periódica de rendimentos a que se refere o artigo 57.º do Código do IRS, relativa ao ano de 2021, bem como identificar os imóveis afetos à atividade empresarial e profissional e a data da sua afetação.”

O n.º 1 visa não sujeitar a tributação de mais-valias a futura transferência para o património particular dos empresários de imóveis cuja afetação ao património empresarial ocorreu até ao final de 2020, caso esse seja o desejo dos sujeitos passivos.

O n.º 2 vem permitir a opção pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis. Eventualmente, dada a evolução desfavorável dos valores de mercado entre a data de afetação e a data de transferência, a tributação global das operações pelo regime anterior pode vir a mostrar-se mais vantajosa.

Esta opção será mesmo mais vantajosa em caso de alienação de imóvel que esteja no património da atividade empresarial, em resultado de afetação feita antes 31 de dezembro de 2021, com mais-valia gerada no momento de afetação com tributação suspensa por efeito da anterior redação da alínea b) do n.º 3 do art.º 10.º do CIRS. Vejamos um exemplo para se perceber mais facilmente:

‒ Imóvel adquirido em 1990, pelo valor de 100.000 €;

‒ Em 2005, afetação do mesmo a atividade empresarial desenvolvida na categoria B do IRS;

‒ Valor de afetação = VALOR DE MERCADO à data de afetação = 250.000 €;

‒ Alienação do imóvel em 2022, no âmbito da categoria B, por 300.000 €;

‒ Quer na data de compra, quer na data de venda, o valor patrimonial tributário do imóvel é inferior ao valor da transação.

A mais-valia identificada em 2005, aquando da afetação do imóvel à atividade empresarial ficou com tributação suspensa até ao “momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas”.

Contudo, face às normas introduzidas no CIRS pelo OE 2021, a mais-valia a tributar em 2022, na categoria B, deverá ter em conta o valor de aquisição de 100.000 € (valor da compra em 1990 para o património particular do sujeito passivo), o valor de realização de 300.000 €, e as restantes regras a aplicar no cálculo da mais-valia, em função de o sujeito passivo ter os seus rendimentos determinados com base na aplicação das regras decorrentes do regime simplificado ou com base na contabilidade.

Este exemplo é uma clara situação em que o sujeito passivo terá poupança fiscal se optar pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis, nos termos do n.º 2 do art.º 369.º da Lei do OE 2021. Ao fazê-lo, vai beneficiar da tributação da mais-valia suspensa desde 2005 pelas regras da categoria G. Assim, no quadro 4B - “Afetação de bens móveis e de bens imóveis a atividade empresarial e profissional [art.º 10.º, n.º 1, al. a), do CIRS]” do anexo G da declaração de IRS do ano de 2022 irá declarar a aquisição em 1990 pelo valor de 100.000 €, a afetação em 2005 por 250.000 € e eventuais “Despesas e encargos”. A AT calculará e tributará esta mais-valia em 2022 pelas regras da categoria G, com a vantagem de apenas metade do seu valor ser tributado.

E a mais-valia a calcular e tributar, segundo as regras da categoria B que sejam aplicáveis ao sujeito passivo, terá em conta o “valor de aquisição” de 250.000 € (valor de mercado à data de afetação) e o valor de realização de 300.000 €. Com a deslocação da tributação da valorização entre os 100.000 € e os 250.000 € da categoria B para a categoria G, fica evidente – mesmo sem fazer cálculos – que será preferível o sujeito passivo optar pelo regime transitório.

Mas não se percebe que se obrigue o sujeito passivo a indicar essa opção na declaração modelo 3 de IRS do ano de 2021, quando a alienação (ou a transferência) poderá ocorrer apenas daqui a alguns anos. A não ser que o objetivo seja, claramente, comprometer já o sujeito passivo com essa opção, como forma de afastar a possibilidade de eventual especulação relacionada com os valores de mercado, caso ocorra uma alienação no âmbito da categoria B. Se há uma mais-valia da categoria G com tributação suspensa, a opção parece-nos pacífica pois, qualquer que seja a evolução futura, será sempre tributada pelas regras da categoria G.

Já a necessidade de identificar os imóveis afetos à atividade empresarial e profissional e a data da sua afetação, será uma forma de a AT recolher informação, para posterior controlo, sobre imóveis que estejam afetos a atividade empresarial, mas sem o facto ter sido comunicado à administração fiscal. Ou porque a afetação ocorreu antes de os anexos B e C da modelo 3 de IRS passarem a prever a indicação dessa afetação, ou porque ocorreu depois, mas os sujeitos passivos não a declararam. 

 

CONCLUSÃO

Com a explicação e abordagem prática que fizemos neste artigo, esperamos ter contribuído para descomplicar, e permitir perceber de forma mais simples o atual enquadramento fiscal dos atos de afetação ou transferência de bens imóveis entre o património particular e os ativos comerciais ou industriais ou agrícolas, silvícolas ou pecuários de empresas individuais do respetivo proprietário.

Como ficou patente, o OE 2021 vem, finalmente, eliminar as mais-valias geradas pela transferência entre o património pessoal e a afetação a uma atividade comercial e vice-versa, estando criadas condições para que as mesmas só sejam apuradas e tributadas aquando da venda do imóvel a terceiros.

Além de estarmos perante um regime mais justo, porque se aplica a todos os imóveis, e não apenas a imóveis habitacionais, na linha das alterações introduzidas desde 2017, é de destacar que a eventual valorização do imóvel pelo mercado, à data de afetação ou de transferência, deixa de ser tratada como capacidade contributiva, e bem, já que esta valorização não passava – nesse momento – de ganho potencial, não se verificando nenhum rendimento real e efetivo auferido pelo sujeito passivo.

Pese embora toda a evolução positiva operada neste regime, o mesmo enferma de algumas lacunas e deficiências, que também evidenciámos neste artigo, e que exigem esclarecimentos por parte da AT ou mesmo correções no CIRS.

Assim, ainda não é desta que o assunto eliminação das mais-valias na (des)afetação de imóveis a atividade empresarial ou profissional fica encerrado e ficamos, com expetativa, a aguardar as clarificações em falta.

 

Para facilitar a leitura e o seu arquivo para consulta futura, disponibilizamos este artigo em formato PDF, que pode descarregar deste link. O PDF contém adicionalmente cinco quadros resumo que procuram ajudar a perceber os diferentes cenários do novo regime de mais-valias na (des)afetação de imóveis a atividade empresarial ou profissional.

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