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Paulo Marques saberfazer.fazersaber

Estes e outros textos do autor, sobre temas de fiscalidade, em: www.facebook.com/paulomarques.saberfazer.fazersaber

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NOVAS REGRAS NA TRIBUTAÇÃO DE RENDIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL

NOVAS REGRAS NA TRIBUTAÇÃO DE RENDIMENTOS DE ALOJAMENTO LOCAL

 

A atividade de alojamento local é regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015 de 23 de abril, e prevê diferentes modalidades de exercício da atividade.

 

O Orçamento do Estado para 2017 introduziu significativas alterações na tributação dos rendimentos obtidos em estabelecimentos de alojamento local na modalidade de moradia ou apartamento, pelo que importa a sua análise, sejam os rendimentos obtidos por pessoas singulares ou por pessoas coletivas. Neste artigo, as referências feitas a rendimentos de ALOJAMENTO LOCAL devem ser unicamente entendidas como referência aos que são obtidos NA MODALIDADE DE MORADIA OU APARTAMENTO, pois as alterações afetam apenas a tributação destes e não se aplicam a rendimentos de alojamento local noutras modalidades, como exploração de hostel (estabelecimento de hospedagem)

 

Em sede de IRS os rendimentos obtidos diretamente da exploração do estabelecimento enquadram-se na categoria B, seja o imóvel do próprio, sejam instalações arrendadas, ou seja objeto de uma cedência de exploração. Quem não ultrapassar os 200 mil euros de rendimentos ilíquidos anuais pode determinar o rendimento coletável (valor sujeito a IRS) através das regras do regime simplificado ou da contabilidade organizada. Se os rendimentos anuais forem superiores a 200 mil euros, aplica-se obrigatoriamente o regime de contabilidade organizada que não teve alterações.

 

Resumidamente, a opção pela contabilidade organizada remete para as regras do Código do IRC, aplicáveis às sociedades, e permite subtrair à faturação todos os gastos incorridos para obter os rendimentos, embora com limitações que impedem a aceitação para efeitos fiscais de vários gastos como, por exemplo, as depreciações de viaturas ligeiras de passageiros, a gasóleo ou gasolina, sobre o valor de aquisição que ultrapasse os 25 mil euros, ou a remuneração do próprio empresário.

 

No regime simplificado, o rendimento coletável calcula-se com a aplicação de coeficientes aos rendimentos obtidos, desconsiderando-se os gastos suportados. Até 2016, aos rendimentos de alojamento local era aplicado o coeficiente de 0,15 porque genericamente se incluíam nas prestações de serviços efetuadas no âmbito de atividades hoteleiras e similares, restauração e bebidas. Em 2017 o alojamento local foi excluído deste coeficiente e passa a aplicar-se o de 0,35.

 

Tomando como exemplo uma faturação anual de 100 mil euros, se em 2016 ficam sujeitos a IRS apenas 15 mil euros, em 2017 o rendimento tributado será de 35 mil euros. Um agregado familiar que tenha estes rendimentos sujeitos à taxa de 37% verá o seu IRS agravado em 7.400 euros. Importará então analisar se será ou não vantajoso manter o regime simplificado ou optar pela contabilidade organizada. Esta será mais favorável se permitir um lucro tributável inferior aos 35 mil euros. A análise deve ser feita com o apoio de um contabilista certificado e a mudança de enquadramento é possível até ao final do mês de março.

Alojamento local.png

RENDIMENTOS PODEM SER TRIBUTADOS PELA REGRAS DA CATEGORIA F

 

Tendo em conta os valores previsíveis de rendimentos e gastos fiscalmente aceites, deve fazer-se então a escolha do regime de tributação mais favorável para o ano de 2017: regime simplificado ou contabilidade organizada. E, em 2018, aquando da entrega da declaração de IRS, os titulares de rendimentos de alojamento local terão ainda a possibilidade de optar pela tributação de acordo com as regras estabelecidas para a categoria F.

 

Para calcular o rendimento coletável de acordo com estas regras, aos valores faturados subtraem-se todos os gastos efetivamente suportados e pagos para obter ou garantir tais rendimentos, com exceção dos gastos de natureza financeira, dos relativos a depreciações e dos relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração, bem como do adicional ao imposto municipal sobre imóveis. Se o valor assim obtido for inferior ao calculado pelas regras do regime escolhido no início do ano, então esta opção deve ser considerada na modelo 3 de IRS, pois permitira poupança de imposto.

 

Mas há outro fator importante a considerar: os rendimentos obtido pelas regras da categoria B são de englobamento obrigatório e sujeitos às taxas progressivas de IRS que vão dos 14,5% aos 48% e os rendimentos tributados pelas regras da categoria F ficam sujeitos a uma taxa especial de 28%. Supondo um rendimento de 20 mil euros determinado pelo regime simplificado (ou pela contabilidade organizada) sujeito à taxa de 45% e que, pelas regras da categoria F, o mesmo contribuinte terá 25 mil euros tributáveis, a opção por esta categoria será mais favorável pois, pela aplicação da taxa de 28%, terá uma poupança de dois mil euros de IRS.

 

A opção pelas regras da categoria F pode ser feita ano a ano e tem apenas implicações na liquidação de IRS. Durante todo o ano, o titular de rendimentos de alojamento local continua obrigado às regras da categoria B e do código do IVA, como sejam a emissão de fatura a todos os clientes, a liquidação de IVA à taxa de 6% (sem prejuízo da possibilidade de estarem enquadrados no artigo 53.º do CIVA) e a comunicação das faturas, ou do ficheiro SAFT, no portal das finanças até ao dia 20 do mês seguinte. E não terá qualquer obrigação de elaboração e comunicação de contratos de arrendamento nem de emissão de recibos de renda. A referida opção apenas será feita na entrega da declaração de IRS.     

    

A transferência para o património particular dos empresários de quaisquer bens afetos ao ativo da atividade empresaria desenvolvida no âmbito da categoria B obriga ao cálculo da eventual mais-valia (como de se uma venda se tratasse) sendo esta também tributada no âmbito da mesma categoria. Visando evitar a determinação destes resultados no contexto da opção que acabámos de explicar, previu-se que a afetação de bem imóvel habitacional à obtenção de rendimentos da categoria F não configura uma transferência para o património particular do empresário.

 

Esta disposição acaba por ter uma abrangência mais ampla, pois quem opte por afetar à categoria B imóveis habitacionais arrendados, para tributar os rendimentos prediais nesta categoria em detrimento de os enquadrar na categoria F (conforme opção introduzida em 2015 no código do IRS), deixa de calcular e de tributar as mais-valias obtidas no momento da afetação e no momento da posterior transferência para o património particular, desde que os imóveis “voltem” à categoria F. Contudo, as afetações de imóveis à categoria B devem continuar a ser declaradas nos anexos B ou C da declaração de IRS. E as regras de determinação e tributação das mais-valias não sofreram alterações relativamente a outros imóveis e a imóveis habitacionais fora da condição referida. 

 

TRIBUTAÇÃO EM SEDE DE IRC

 

As pessoas coletivas que obtenham rendimentos de alojamento local tributados pelas regas do regime simplificado verão o encargo de imposto aumentar ainda mais, pois o coeficiente para determinação do valor coletável passou de 0,04 para 0,35.

 

As sociedades só podem optar pelo regime simplificado se tiverem rendimentos anuais inferiores a 200 mil euros e cumprirem um conjunto adicional de requisitos previstos no código do IRC. Para os titulares de rendimentos de alojamento local enquadrados neste regime será de ponderar a renúncia ao mesmo, para tributação pelas regas do regime geral (rendimentos menos gastos fiscalmente aceites), se se verificar que desta forma o rendimento sujeito a IRC passa a ser menor. A renúncia pode ser feita até ao final do mês de fevereiro.

 

Face ao substancial agravamento da tributação destes rendimentos em sede de IRC, e à nova possibilidade de tributação criada em IRS, aconselhamos a ponderar se é vantajoso continuar a explorar os estabelecimentos de alojamento local através de uma sociedade ou se será preferível alterar para rendimentos da categoria B. Particularmente nas situações em que os imóveis não pertencem às sociedades e esta alteração não implica encargos inerentes à alienação dos mesmos.

 

Na linha do que vem sendo reforçado nos últimos anos, estas são mais alguma alterações fiscais que implicam ponderação para escolha do regime de tributação mais favorável, o que vem reforçar o papel do contabilista certificado no apoio aos contribuintes para que tomem a melhor opção.

 

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Também em versão PDF para ser mais fácil guardar e imprimir:

https://www.dropbox.com/s/g61yhk0wsmephhq/PDF104%20-2017-%20Tributa%C3%A7%C3%A3o%20de%20alojamento%20local.pdf?dl=0

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Paulo Marques, 2017-01-25

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